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张平:中国房价是否还具备持续涨价的基础?

2019-01-11 15:00:23

金融界网站 张平

  作者:知名财经评论家,金融界网站专栏作者 张平   

2019年刚刚开始,中国央行就宣布要全面降准1个百分点,降准幅度之大历史罕见,预计会释放1.5万亿资金。央行这次全面降准的目的主要有二个:一是要稳增长,就是引导流动性进入实体经济,特别是支持中小微企业的发展。二是要控风险。而控风险主要就是指房地产风险。所以,中国未来房价上涨可能性为零。

从目前国内房地产市场情况看,一二线城市房价已经基本稳定,新房价格稳中有降,二手房价格有价无市。三四线城市房价总体涨幅已经收窄甚至零涨幅。只有东北、西北地区部分三四线城市在补涨,不过涨势也开始出现回落。

现在问题是,我国的房价是否还具备持续涨价的基础?对此,我们认为房价已经进入到“挤泡沫、去杠杆、控风险”阶段,并且要逐步回归居住属性,未来房价不是具有上涨基础,而是下跌的风险正在积骤。

首先,深圳是国内房价最先涨的城市,现在深圳房产均价达到了6万元/平方米。但是房价涨得越高,对于实体经济的伤害越大,现在包括华为在内的很多制造企业将工厂搬离深圳。一方面,高房价带动了地价上涨,同样厂房的租金也要涨,厂房租金涨,使得生产厂商生产成本上升,只能想办法另租廉价地块。

另一方面,房价在持续上涨,企业里的职工或租房,或还房贷压力在上升,对于企业来说,就得年年涨工资,而目前多数企业效益不好,涨薪就意味着生产成本的提升。结果只能是除了精兵简政外,搬离高房价的城市。所以,实体经济已经不允许房价再继续上涨了。

再者,老百姓的购买能力也不允许房价再肆意上涨了。现在有8成以上居民反映已经买不起房。即使买得起的,也是要先动用六个钱包来付首付,随后夫妻两个人要拿出月收入一半以上的收入还房贷,不要说很难再生养子女,就连日常的消费都过得紧巴巴,国家指望扩大内需,启动消费更是无从谈起。

再次,中国经济从之前的两位数高增长,已经降到个位数中速增长。由于全球经济下行,贸易摩擦不歇,国内房地产投资降温,导致中国经济目前具有较大的下行压力。现在不仅是制造企业,还有互联网企业、券商、房地产业等很多职工被辞退,现在人们都要努力“保工作,保收入”,对于购房者来说,已经对炒房没有了兴趣。而随着房地产投资性需求下降,未来房价肯定会出现较大的跌幅。

最后,长效机制的建立,意味着房价将很难再继续大涨:一方面,未来一二年内将出台房产税,这肯定会对投机性购房需求进行打击。同时,还有住建部对房价上涨的城市采取了问责制,哪个城市房价上涨,就要对这座城市相关负责人问责。以后房价根本不可能涨得上去。

另一方面,在房地产调控的同时,各地政府还在加大保障房、租赁房市场的整治力度。未来低收入群体可以选择保障房、共有产权房居住,高收入群体可以买商品房,而低收入群体可以选择租房子居住。随着购房需求的大量分流,商品房市场将房价在回归居住属性后更趋于稳定,未来商品房价将由当地购房需求决定。

现在中国的高房价已经脱离了当地居民的购买力,就连当地的制造企业也深感压力沉重,而随着房地产的长效机制的建立,未来不仅房价不具备上涨的基础,还具备了理性回归的可能。只是不同的地方房价下跌的程度不同。所以,要尽量要避免短期内的房价大涨之后的大跌,但是通过慢跌的方式,逐步回归理性,那肯定是可以接受的。

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责任编辑:江平波

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